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建筑施工工程房地产纠纷 (128篇) 展开   列表

2014版苏州市存量房买卖合同新—曹燕贻律师电话136 01579808

工商备案号:05000900220140805 苏州市存量房买卖合同 资料上传:曹燕贻律师 房产法律咨询电话13601579808 苏州市住房和城乡建设局 制定 二〇一四年印制 苏州市存量房买卖合同 合同各方当事人: 出卖人: 【本人】【法定代表人】姓名: 国籍: 【身份】【机构】证照类别: 证照号:

阅读(1624) 评论(0) 2014-09-02 17:20

2014版苏州市存量房买卖合同新—曹燕贻律师电话136 01579808

工商备案号:05000900220140805 苏州市存量房买卖合同 资料上传:曹燕贻律师 房产法律咨询电话13601579808 苏州市住房和城乡建设局 制定 二〇一四年印制 苏州市存量房买卖合同 合同各方当事人: 出卖人: 【本人】【法定代表人】姓名: 国籍: 【身份】【机构】证照类别: 证照号:

阅读(868) 评论(0) 2014-09-02 17:19

@常熟房地产律师曹燕贻专业提供:律师陪同购买房屋服务项目

常熟专业房地产律师曹燕贻 咨询电话:136 0157 9808 1、什么是“律师陪购”? “律师陪购”服务,是指是指专业房产律师以其丰富的法律专业知识和实践经验,为消费者在“期房、现房、存量房(二手房)”等房屋交易过程中,提供法律服务,帮助消费者进行合理、安全的消费。 2、律师陪购全程的服务内容有哪些? 1)审查房屋交易的合法性,查验、核实交易房屋的法定证明文件; 2)审查、修改房屋交易合同(购房合同)文本; 3)协助(或代理)委托人进

阅读(15864) 评论(0) 2012-04-20 16:43

房屋买卖合同遭遇离婚调解协议 是恶意串通返还房屋还是按产权证判决

江苏苏明律师事务所 曹燕贻律师 电话:13601579808 近日,北京市第一中级人民法院审结一起当事人一方依据房屋买卖合同而起诉要求另一方返还原物纠纷案件。该案中柳某从案外人朱某处购得房屋一套,并依法取得房屋所有权证,但该房一直由朱某前妻罗某占用并居住,罗某在双方离婚时经法院调解取得该房,不同意返还给柳某。 罗某与朱某原系夫妻关系,双方于婚姻关系存续期间购买了201号经济适用住房(建筑面积150平方米)一套。2010年6月4日,柳某与朱某签订《存量房屋买

阅读(12494) 评论(0) 2012-03-07 16:44

苏州建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 定额按实结算 高价材料照算

成本酬金合同是指发包人按实报销成本并按约定支付报酬,承包人按约定时间完成工作的一类合同。在国内,成本酬金合同最典型的表现形式为按定额下浮结算合同。     按定额下浮结算指按合同价为暂定价,竣工结算价时按当地定额总价乘以1减下浮率之差所得,或者按定额直接费乘以1加竞争费率之和所得。换句话说,按定额下浮结算合同,结算价=(定额+文件取费)×下浮率+信息价补差。其中成本指定额中的直接费、规费和税金,这部分在施工过程实报实销,当然这并非实际成本而是一种社会平均成本;酬金即承包人实际得到的取费。酬金可以为成本的百分比、固定金额、目标价格奖励等。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808      成本酬金合同最主要特点是承包人不承担工程价格及数量风险,承包人按实向业主报销成本。我们的义务是按照图纸施工,权利是按照定额结算。按定额结算就意味着按社会平均成本结算。...

阅读(3428) 评论(0) 2011-04-02 06:32

苏州建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 单价合同案例分析:单价合同 清单包干

    单价合同是指发包人根据约定单价和按实计量的数量支付价款,承包人在约定时间内完成合同工作的一类工程合同。国内单价合同价格一般按清单方式计价,国内房建与市政工程领域目前正在推行《08清单规范》。本期我将为大家讲解单价合同中的固定单价问题。固定单价,即项目单价,是完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需要的人工费、材料费、施工机械使用费和企业管理费与利润,以及一定范围内的风险费用的总和。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808      笔者认为,单价合同最本质的特征是按照清单包干,而非按照图纸包干。清单和图纸不一致的,就应该调整合同价款。只要清单内容准确,就无需调整合同价款。按照《08清单规范》,数量按实计量;除了工程变更外,只有分部分项项目特征不准确、漏项、数量变动超过一定幅度等三种情况下才可调整清单项目单价。      计算...

阅读(3112) 评论(-2) 2011-04-02 06:26

苏州建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 合同图纸更换 可以调整价款

合同图纸是固定总价合同价格包干的主要依据,但在工程实践中,由于前期工作时间较紧、或由于工期要求很急,有的发包人在招标时不能提供完整的施工图纸,只能提供设计方案、初步设计图纸或不完整的施工图纸,我们只能据此报价。在中标签约后,发包人往往又另行提供施工图纸,并要求据此施工。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808      发包人提供的招标图纸是我们投标时的报价依据,也是我们中标后与发包人签订的固定总价合同的组成部分,即合同图纸,那么发包人另发施工图纸更换合同图纸的行为属于合同变更还是设计变更呢,我们是据此要求调整固定总价合同价款还是要求重新协商确定固定总价合同价款呢?     【典型判例】2000年5月,无依公司发出招标文件及招标施工图纸(称一版图)公开招标。江泽九建依据一版图报价,并被确定为中标人后,双方签订了总价合同。开工前,江泽九建又收到该新版图...

阅读(2530) 评论(0) 2011-04-02 06:21

苏州建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★施工黑白合同案例分析:先签合同后招标 中标合同成摆设

目前司法实践中关于黑白合同认定有没有时间问题的主流观点是:“从《招标投标法》的有关规定看,对于两份合同性质的认定,没有将合同签订时间作为一个标准,只要针对同一工程的两份合同在实质性内容方面不一致,其中有一份中标合同或者根据中标文件签订的合同,就可以认定黑白合同或阴阳合同情形。至于当事人之间是在中标之前还是在中标之后签订的目的在于规避中标合同的,都不影响对合同性质的认定”,比如,《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》就持该观点。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       上述观点讨论的黑合同目的是为了规避中标合同,所以不区分中标前还是中标后,其法律依据是《招标投标法》第43条及第46条,均是对招标过程中及之后签约行为的规范,即一次性投标,不得进行合同谈判,不得签订背离中标合同的合同,均不涉及招标之前。      我认为对于必须招标的...

阅读(3791) 评论(0) 2011-04-02 06:10

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 建筑工程施工全过程索赔 图纸遗漏项目 不在包干范围

    本期开始我将依据总价合同的特征为大家讲解工程实践中使用总价合同会遇到的相关问题。总价合同是指发包人支付固定价格,承包人在约定时间内完成承包范围内的全部工作的一类工程合同。在国内,总价合同有按定额方式计价,也有按照清单方式计价。总价合同一般适用于图纸完备且有充分投标时间的工程,在房建项目中使用较多,在土木工程中使用较少。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808      本期我先来谈总价合同中的界定承包范围问题。承包范围指总价合同约定的工程范围。在涉外工程中,承包范围一般在规范中约定;在国内工程中,承包范围一般在投标须知、协议书等处约定。我们承包的是合同图纸上承包范围内的全部工作,而非合同图纸上的全部工作。国内盛行平行发包,一个工程上有几个甚至几十个独立承包人,我们的合同图纸往往包括了其他承包人承包范围内的工作,发包人也可决定暂时不做合同图纸上的部分...

阅读(3193) 评论(0) 2011-03-29 07:06

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工索赔案例分析:总包合同无约定 配合费由谁承担

本期我将为大家讲解暂列金额和总承包服务费问题。在《08清单规范》中,暂列金额是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购,施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的一笔款项。暂列金额包括在合同价格之内,是否使用、使用多少以及交给谁来使用,均由发包人依约决定,我们无权反对。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       在《08清单规范》中,总承包服务费是指承包人为配合协调发包人进行独立发包、自行采购的设备、材料等进行管理、服务以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用,是定额计价中常用的总承包配合费和总承包管理费的统称。在总承包管理或总承包配合关系下,主承包人与独立承包人之间一般并非工程分包关系,除了总承包管理或总承包配合协...

阅读(2746) 评论(0) 2011-03-27 18:10

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 建筑工程施工全过程索赔 未报甲方确认 暂估价格按低定

本期开始,我将为大家讲解合同价格的相关问题。合同价格是竣工结算价的起点,界定了可否追加价款的范围,是全过程索赔的基础,其实质是通过市场化方式确定的工程造价。我们只有准确把握和运用好合同价格,才有底气去主张追加价款、赔偿损失。工程造价基础组成是直接工程费(人工费、材料费、机械费)、措施费(开办费)、间接费(企业管理费、规费)、利润和税金等。此外,工程造价还包括暂定价(乙供甲定材料价格)、暂列金额(不可预见费)、计日工(工程签证)、总承包服务费等特殊组成。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       本期我们先来了解暂估价,在《08清单规范》中,暂估价是指招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料的单价以及专业工程的金额。在定额计价模式下,暂估价表现为“乙供甲控”。暂估价的特点如下:(1)暂估价是在招标阶段暂时无法确定其价格或金...

阅读(2616) 评论(0) 2011-03-27 18:07

上海建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工索赔支招:标后让利监管济 备案合同结算好

     《招标投标法》第43条和第46条规定,确定中标人前,招标人不得与投标人就实质性内容进行谈判;中标通知书发出后,招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。但在工程实践中,承发包双方在签订中标合同并备案后,因为发包人要求让利等原因,双方往往又在施工过程中就减少工程价款等签订与备案中标合同不一致的补充协议。工程竣工验收合格后的结算过程中,双方常就应依据哪份合同结算工程价款发生争议。对此,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。” 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       何谓“实质性内容不一致”,法律并未规定。“实质性内容”,一般指工程价款、工程质量和工程...

阅读(2209) 评论(0) 2011-03-27 06:02

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工案例分析:轻信中标 平白受损

由于建设工程市场竞争激烈,招投标活动不规范,中标难和难中标的现实,一些经济实力不强或资金困难等的发包人,出于各种目的,往往利用我们迫切想要承包工程的心理,设置各种中标签约迷局,向我们发出虚假的中标工程的承诺。如果我们不能理智地辨别发包人设置的中标签约迷局,轻信发包人中标承诺,并为将来的工程施工做了准备工作,却最终未能中标工程,遭受损失,该怎么办呢? 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       【典型判例】2004年3月,朝阳公司邀请飞达建设参与银湾大厦工程项目竞标。飞达建设应邀提交了标书。6月中旬,朝阳公司告知飞达建设,要求飞达建设做好开工准备。11月14日,朝阳公司通知飞达建设已经中标,双方签订协议书,约定:朝阳公司发出中标通知书后,双方以该协议为基础签订正式施工合同。11月17日,飞达建设向朝阳公司缴纳42万元投标保证金,并签订多份材设租赁采购...

阅读(3014) 评论(0) 2011-03-27 05:57

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★施工合同无效案例分析:只要质量合格 就按合同结算

     一份生效的工程合同具有法律约束力,是合同履行及争议处理的依据,是我们全过程索赔的基本依据。目前关于工程合同无效的认定除了未经规划许可工程的合同是否无效尚有不同看法,其它情形已无争议。工程实践中容易产生争议的是合同无效后的结算问题,如合同因为发包人的原因无效,我们没有过错,且工程质量合格的,如何结算工程款呢? 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       【典型判例】2000年12月,济慈教育集团与建功集团签订建设工程承包合同。2001年2月,双方通过招投标又签订建筑施工合同。合同签订后,建功集团进场施工。2002年4月,市建设局发文认为济慈教育集团在工程项目招投标过程中,没有发放招标文件,没有接收投标文件,没有成立评标委员会,没有开标及评标,整个招标过程缺少必要的法定程序,宣布工程施工招投标结果无效。工程大部分已投入使用后,济慈教育集团...

阅读(2954) 评论(0) 2011-03-27 05:44

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 建筑工程施工全过程索赔 废标救济 应对废标 双倍返还投标保证金

 我们都知道工程招投标“潜规则”横行,黑幕重重。中标难就不说了,毕竟是僧多粥少的市场现实决定的。      即使我们运气很好,比如其他投标人开标时迟到,不小心入围甚至成为合理的最低标,也难中标。因为往往被发包人以各种莫须有的理由,比如近千页标书中某一页文件为复印件,而将我们的投标作废标处理。那么,在投标书被生硬认定为废标后,我们该怎么办呢?  建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       【典型判例】2003年8月,南湖建总向九林公司出具法人委托书,委托刘某参加其森林公园工程招标活动。9月16日,工程在市建筑交易市场开标,南湖建总代表李某、张某到场,并向九林公司提交了南湖建总的授权委托书。      工程开标前进行资格预审时,建设局提出:“南湖建总的代理人更换了,到场的代理人张某在建设部门没有备案”。9月16日,评标委员会作出初审报告...

阅读(2626) 评论(0) 2011-03-27 05:01

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 建筑工程施工认清第三人 追讨工程欠款

在发包人无力支付工程款时,我们除了通过行使工程价款优先受偿权以追讨工程款外,还可以要求与工程欠款有法律利害关系的第三人支付工程款。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       依据相关法律规定,第三人与工程欠款有法律上利害关系的情况有以下三种:债务加入、债务受让以及代为支付。债务加入的情况下,参照《江苏合同法纪要》第18条、第19条:除非债权人同意,不免除原债务人的履行义务;除另有约定外,第三人与债务人应承担连带责任。债务受让的情况下,在第三人不履行债务或者履行债务不符合约定时,债权人可以直接向第三人请求履行债务,而不能向原债务人请求履行债务。代为支付的情况下,第三人只是受债务人之托,以债务人的款项履行债务,对工程欠款不承担连带责任。那么,在追讨工程款的过程中如何确定是否存在与工程欠款有法律利害关系的第三人,以及如何认清该第三人属于以上三种情况...

阅读(2770) 评论(0) 2011-03-27 04:54

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工合同欠款纠纷用好优先权 拖欠工程款可追

      优先受偿权指,依据《合同法》第286条及相关法律规定,发包人未按约定付款,且经承包人催告后仍不支付的,与其签订有效施工合同的承包人,对于自己施工的适宜折价拍卖的工程,可以自工程竣工之日或合同约定竣工之日起6个月内与发包人协议将该工程折价,也可申请法院拍卖该工程。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808         在工程未竣工情况下,何时可以行使优先受偿权追讨工程款呢?司法实践中有不同的观点,第一种观点认为应以实际竣工日期为起算日期,第二种观点认为应以约定竣工日期为起算日期。那么究竟该如何确定工程未竣工情况下优先受偿权行使期限的起算日期呢?     【典型判例】2004年9月,正峰置业与万向建筑签订《新城市广场建设工程施工合同》,约定竣工日期为2006年3月27日。施工过程中,正峰置业未履行付款义务,在万向建筑垫资施工至13层时,正峰...

阅读(2886) 评论(0) 2011-03-27 04:39

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工合同欠款纠纷要讨工程款 找准发包人

   拖欠工程款是建筑行业的一大顽疾,本期将讲解全过程索赔实务中追讨工程款首先要解决的问题——找准发包人。    依据《合同法》第269条和《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-1999-0201)第1.3款的规定,发包人应具备以下两个条件:1.具有独立的工程发包主体资格或者其继承人。2.具有支付工程价款能力。该两个条件是找准发包人的依据,由于实务中的复杂性,正确理解和合理应用该两个条件找准发包人并非易事。 建筑工程房地产专业律师曹燕贻  咨询电话:136 0157 9808       除了房地产开发应具备资质外,进行工程建设无需特别资质,但依据相关法律规定,发包人应是立项、获得规划批准、取得土地使用权的项目所有人。不过在出租改建、装修项目中,出于项目立项原因,出租人作为项目土地使用权人只以发包人名义负责办理项目立项、报建手续,虽然与承包人签订施工合同,但实际并不获得项目开发...

阅读(2592) 评论(0) 2011-03-27 04:27

无锡建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 建筑工程施工全过程索赔 高结算可期

 低中标、低结算是工程承发包市场的病状,拖欠工程款、豆腐渣工程是建筑行业的顽疾。从契约自由的合同法、质量优先的工程合同司法解释到提倡单价合同的新清单规范、FIDIC化的新标准合同,规制上述问题,政府一直在努力。      20年前,以鲁布革工程为起点,国内引入植根于英美判例法的FIDIC工程索赔理论,但水土不服。20年来,在承包人与发包人的斗争与反斗争中,国内积累了大量植根于中国法律和实践的工程判例,为承包人提高治理水平奠定了基础。      承接工程时,托关系给回扣,运气好也不过低价中标,承包人是孙子。接到工程后,送红包陪喝酒,仍被压结算拖付款,承包人还是孙子。承包人怎样才能不当孙子呢,答案是本人提出的植根于国内工程判例的全过程索赔。      全过程索赔是来自于国内工程判例实践,指导承包人在低中标的情况下,从签约、履约到争议处理,从合同价到结算价,全过程有理有利有节的主张权利以实现...

阅读(2731) 评论(0) 2011-03-26 16:33

苏州建筑工程讨欠款索赔专业律师曹燕贻★ 施工单位申请支付工程款,发包人反请求索赔500万元质量损失纠纷案

[基本案情]    “××生产基地”位于××市南山区高新技术产业园,由厂房(4层/1栋)、研发楼(4层/1栋)及附属用房组成,建筑面积约20,573.6平方米,该工程于2005年3月开工,2005年9月主体工程通过工程分部分项质量验收,2005年12月20日通过初验,其后因建设单位资金原因,精装修及消防工程等停工。2006年2月20日施工单位将涉案工程交付建设单位使用,并约定工程保修期自2006年3月18日始起算。2007年7月10日施工单位与建设单位对土建及水电安装工程达成结算,结算价为人民币31,280,477.72元,根据双方合同约定,建设单位应于2007年7月20日前支付土建及水电安装工程款人民币30,342,063.39元,但建设单位仅支付24,691,450元,未按合同约定足额支付工程款。因建设单位拖延精装修工程结算、拖延付款,施工单位不得已于2008年5月向××仲裁委员会提...

阅读(3547) 评论(0) 2011-03-26 16:07